Uno vuole vendere, gli altri no: cosa fare con un immobile ereditato
Se uno degli eredi vuole vendere la casa e gli altri non sono d’accordo, può obbligarli a farlo?
Un coerede non può normalmente vendere da solo l’intero immobile, ma non può nemmeno essere obbligato a restare indefinitamente nella comunione. Se non si trova un accordo, ciascun coerede può chiedere la divisione dell’eredità; per un immobile non comodamente divisibile, la soluzione può essere l’assegnazione a uno o più coeredi con conguaglio oppure, in mancanza delle condizioni per l’assegnazione, la vendita e la divisione del ricavato.
Il Codice civile disciplina il diritto dei coeredi a chiedere la divisione e il trattamento degli immobili non comodamente divisibili.
È una delle situazioni più classiche delle successioni.
E anche una delle più capaci di trasformare un rapporto familiare normale in un conflitto.
La casa dei genitori
Tre fratelli ereditano la casa di famiglia. Uno vive altrove e vorrebbe venderla. Il secondo pensa che sarebbe meglio aspettare qualche anno. Il terzo la utilizza nei fine settimana e non vuole separarsene.
Nessuno ha torto, almeno all’inizio.
Il problema è che possiedono insieme un bene che non può essere gestito contemporaneamente secondo tre progetti diversi.
Da quel momento ogni decisione diventa complicata:
chi paga le spese?
Chi utilizza l’immobile?
Si può affittare?
Si fanno lavori?
A quale prezzo si vende?
E soprattutto: può uno solo bloccare per sempre gli altri?
Nessuno è obbligato a restare in comunione per sempre
Il principio generale è che ciascun coerede può chiedere la divisione.
Questo significa che il «non voglio vendere» di uno degli eredi non è necessariamente sufficiente a mantenere indefinitamente la situazione esistente.
La divisione serve proprio a trasformare le quote astratte sull’intero patrimonio in beni o valori attribuiti ai singoli condividenti.
Con il denaro la divisione è intuitiva.
Con una casa molto meno.
Si può dividere fisicamente l’immobile?
A volte sì.
Un edificio può essere suscettibile di frazionamento in unità autonome.
Molto spesso, però, dividere fisicamente una casa non è possibile o non è economicamente sensato.
In questi casi entra in gioco la disciplina degli immobili non comodamente divisibili prevista dall’articolo 720 del Codice civile.
Una delle possibilità è che l’intero immobile venga attribuito a uno dei coeredi, che compenserà economicamente gli altri.
Ed è spesso la soluzione più razionale quando uno desidera conservare la casa e dispone delle risorse necessarie per liquidare le quote altrui.
«Allora compro io le vostre quote»
È spesso la soluzione migliore.
Ma resta da risolvere il punto più difficile:
quanto vale la casa?
Uno degli eredi può avere un legame affettivo molto forte e attribuirle un valore elevato.
Un altro vuole monetizzare rapidamente e considera sufficienti offerte inferiori.
Per questo una valutazione tecnica indipendente può diventare uno strumento di negoziazione molto più utile di mesi di discussioni familiari.
Il conflitto spesso non è veramente: «vendere o non vendere».
È: «a quale valore sono disposto a rinunciare alla mia quota?»
Un coerede può vendere la propria quota a un estraneo?
La quota ereditaria può essere alienata, ma il Codice civile prevede una specifica tutela degli altri coeredi quando uno di essi intende trasferire a un estraneo la propria quota o parte di essa: l’articolo 732 disciplina il diritto di prelazione dei coeredi e il relativo meccanismo.
Vendere una quota indivisa di una casa sul mercato, peraltro, è spesso economicamente molto diverso dal vendere l’intero immobile libero dalla comunione.
Chi acquista la quota non compra «una stanza» o «un piano», salvo che ciò corrisponda a una concreta divisione.
Entra nella comunione.
E questo normalmente incide anche sull’attrattività economica dell’operazione.
E se un erede vive da solo nella casa?
È un’altra situazione frequentissima.
Uno dei coeredi utilizza stabilmente l’immobile mentre gli altri non ne godono.
Da qui nasce spesso la richiesta:
«Se la usa soltanto lui, deve pagarci un affitto?»
La risposta non è automatica.
Occorre verificare le modalità concrete dell’uso, l’eventuale esclusione degli altri coeredi, gli accordi esistenti e il comportamento tenuto nel tempo.
Proprio per questo è utile non lasciare per anni l’utilizzo dell’immobile in una situazione indefinita.
Ciò che inizialmente viene tollerato per ragioni familiari può diventare, con il passare del tempo, una delle questioni più conflittuali della divisione.
Quando si arriva alla divisione giudiziale
Se l’accordo non è possibile, ciascun coerede può chiedere giudizialmente lo scioglimento della comunione ereditaria.
Prima dell’azione giudiziaria, le controversie in materia di divisione e successioni ereditarie rientrano oggi tra quelle per le quali è previsto il previo esperimento della mediazione quale condizione di procedibilità.
Questo passaggio non dovrebbe essere considerato soltanto un adempimento.
In un conflitto sulla casa ereditaria può essere l’ultima occasione per costruire una soluzione molto più flessibile di quella che potrà successivamente derivare dal procedimento giudiziario.
Perché arrivare alla vendita giudiziale può essere una sconfitta per tutti
Quando nessuno riesce a trovare un accordo e l’immobile non può essere attribuito secondo le regole della divisione, la liquidazione giudiziale può diventare l’esito finale.
A quel punto la famiglia ha perso la capacità di decidere autonomamente:
- tempi;
- modalità;
- condizioni;
- strategia di vendita.
Per questo, quando esiste ancora spazio per trattare, può essere molto più utile confrontare subito le alternative: vendita a terzi, acquisto delle quote, assegnazione dell’immobile, conguagli, uso temporaneo o accordo sulla futura vendita.
Domande frequenti
Un erede può impedire per sempre la vendita?
Può non consentire una vendita volontaria dell’intero bene, ma non può normalmente impedire agli altri coeredi di chiedere lo scioglimento della comunione.
Un erede può vendere la propria quota?
In linea generale sì, ma nella comunione ereditaria devono essere considerate le regole sulla prelazione degli altri coeredi previste dall’articolo 732 c.c.
Chi vuole tenere la casa può farsela assegnare?
Può essere possibile, in particolare per gli immobili non comodamente divisibili, con pagamento dei conguagli necessari; l’esito dipende dalle quote e dalle richieste formulate nella divisione.
Prima di fare causa è obbligatoria la mediazione?
Per le controversie in materia di divisione e successioni ereditarie, il D.Lgs. 28/2010 prevede il previo procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Il problema non è la casa. Sono i progetti diversi sulla stessa casa.
Molte comunioni ereditarie restano ferme per anni perché nessuno vuole essere la persona che «rompe» l’equilibrio familiare.
Nel frattempo si accumulano spese, manutenzioni rinviate, utilizzi esclusivi e aspettative differenti.
Affrontare il problema prima non significa necessariamente iniziare una causa.
Significa capire quanto vale il bene, cosa vuole realmente ciascun erede e quali soluzioni sono ancora disponibili.
Perché una casa può essere indivisibile.
Gli interessi degli eredi, invece, possono essere separati.
Lo Studio assiste coeredi e famiglie nella divisione ereditaria, nella gestione degli immobili in comunione e nella ricerca di soluzioni negoziali o giudiziali.
