Se l’inquilino non paga l’affitto, con lo sfratto il proprietario recupera automaticamente anche i canoni arretrati?
No. Lo sfratto per morosità serve principalmente a ottenere la cessazione del rapporto e il rilascio dell’immobile. Il proprietario può chiedere nello stesso procedimento anche un provvedimento per i canoni scaduti, ma ottenere un titolo per il pagamento e riuscire concretamente a recuperare il denaro sono due cose diverse.
Il Codice di procedura civile consente al locatore, nell’intimare lo sfratto per morosità, di chiedere anche l’ingiunzione per i canoni scaduti.
È una distinzione fondamentale e spesso viene scoperta quando la morosità è già diventata significativa.
Il problema sembra uno solo. In realtà sono due.
L’inquilino non paga da alcuni mesi.
Il proprietario vede crescere il debito e pensa: «Voglio riavere la casa e recuperare quello che mi deve.»
Sono due richieste perfettamente legittime. Ma sono due obiettivi differenti.
Il primo riguarda l’immobile: quando tornerò ad averne la disponibilità?
Il secondo riguarda il denaro: quanto riuscirò concretamente a recuperare?
Le due risposte non necessariamente coincidono.
Riavere l’immobile
Lo sfratto per morosità è il procedimento attraverso il quale il proprietario può chiedere la convalida del rilascio quando il conduttore non paga il canone. Il procedimento è disciplinato dagli articoli 658 e seguenti del Codice di procedura civile.
Per le locazioni abitative, la legge disciplina inoltre in modo specifico la morosità e, a determinate condizioni, la possibilità per il conduttore di sanarla in sede giudiziale.
Ma anche una convalida favorevole non significa che il giorno successivo l’appartamento sarà materialmente libero.
Se il conduttore non rilascia spontaneamente, può rendersi necessaria la successiva fase esecutiva per ottenere il rilascio.
Per questo il primo obiettivo è fermare la perdita legata a un immobile occupato senza regolare pagamento.
Recuperare i canoni
Poi c’è il credito.
Canoni scaduti, eventuali oneri accessori e somme che continueranno eventualmente a maturare sino al rilascio devono essere quantificati e fatti valere.
Il procedimento di sfratto consente di associare alla domanda di rilascio anche quella di pagamento dei canoni scaduti.
Ma un provvedimento che ordina di pagare non crea il denaro.
Se l’inquilino non adempie spontaneamente, occorre domandarsi se disponga di:
- stipendio o pensione nei limiti pignorabili;
- conto corrente;
- crediti verso terzi;
- beni aggredibili.
È qui che la strategia può cambiare.
Avere ragione e recuperare il denaro non sono la stessa cosa
Un proprietario può avere un credito perfettamente documentato e ottenere un titolo esecutivo.
Ma se il debitore è privo di reddito o patrimonio aggredibile, l’attività di recupero può risultare difficile o temporaneamente infruttuosa.
Per questo conviene ragionare fin dall’inizio su due binari: rilascio dell’immobile e recuperabilità economica del credito.
A volte la priorità sarà liberare rapidamente il bene per poterlo nuovamente utilizzare o locare.
In altri casi il debitore possiede un reddito o altri elementi patrimoniali che rendono opportuno perseguire anche con decisione gli arretrati.
Aspettare «ancora un mese» può costare molto
La morosità spesso non esplode all’improvviso.
Comincia con un ritardo.
Poi una promessa.
Poi il pagamento parziale.
Poi un’altra promessa.
Il proprietario aspetta perché iniziare uno sfratto sembra una decisione drastica.
Nel frattempo, però, ogni mese produce un ulteriore credito e mantiene indisponibile l’immobile.
Questo non significa che si debba iniziare immediatamente un procedimento al primo ritardo.
Significa che dovrebbe esistere un momento nel quale l’attesa smette di essere una forma di disponibilità e diventa un aumento dell’esposizione.
E se l’inquilino propone un piano di rientro?
Può essere una buona soluzione.
Ma deve essere credibile.
Un accordo dovrebbe chiarire almeno:
- debito complessivo;
- rate;
- scadenze;
- pagamento del canone corrente;
- conseguenze in caso di mancato rispetto.
Il punto più delicato è spesso proprio questo: un piano che riguarda soltanto gli arretrati non serve molto se, nel frattempo, continuano a non essere pagati i nuovi canoni.
Il debito viene rateizzato da una parte e ricreato dall’altra.
Domande frequenti
Quanti canoni devono mancare prima di iniziare lo sfratto per morosità?
Per le locazioni abitative la legge disciplina specificamente la rilevanza del mancato pagamento del canone; la valutazione concreta deve comunque tenere conto del contratto e della morosità effettiva.
Con lo sfratto posso chiedere anche gli arretrati?
Sì. L’articolo 658 c.p.c. consente di chiedere, insieme allo sfratto per morosità, anche l’ingiunzione per i canoni scaduti.
Se l’inquilino se ne va, il debito sparisce?
No. La restituzione dell’immobile e il pagamento delle somme dovute sono questioni distinte.
Conviene sempre pignorare?
No. Prima è utile valutare la situazione patrimoniale del debitore e la proporzione tra importo da recuperare, costi e concrete prospettive.
La domanda giusta non è soltanto «quando riavrò casa?»
Quando un inquilino smette di pagare, il proprietario ha due patrimoni da tutelare: l’immobile e il credito.
Occuparsi soltanto del primo può significare rinunciare senza valutarlo al denaro dovuto.
Concentrarsi soltanto sul secondo può significare lasciare troppo a lungo indisponibile un immobile che continua a produrre perdite.
Una buona strategia deve tenere insieme entrambe le cose.
Lo Studio assiste i proprietari nelle procedure di sfratto per morosità, nel recupero dei canoni e nella valutazione delle successive iniziative esecutive.
